Недвижимость всегда считалась одним из самых распространенных и привлекательных видов инвестиций и наиболее желанным активом для приобретения. При этом количество сделок с таким имуществом ежегодно продолжает неуклонно расти: например, за 2021 год число сделок с недвижимостью на рынке вторичного жилья (4,2 млн.) увеличилось более, чем на 14,5 % по сравнению с показателями 2020 года (3,7 млн.) (по состоянию на декабрь 2022 года статистические показатели за текущий год не опубликованы, в связи с чем автором использовались данные прошлого года).
Вместе с тем, всегда необходимо помнить, что приобретение недвижимого имущества является сложным и комплексным процессом, требующим безусловного соблюдения положений действующего законодательства, тщательной проверки документов и грамотного юридического сопровождения. При этом, проведение подобных сделок нередко может повлечь за собой обязательное участие третьих лиц (в частности супруга (при отчуждении общего имущества), органов опеки и попечительства, банков и т.д.).
Издание «РИА-недвижимость» обратилось к Елене Гладышевой, управляющему партнёру Адвокатского Бюро «РИ-консалтинг» за разъяснениями:
1. Давайте назовем операции с недвижимостью, когда обязательно потребуется участие: - органов опеки; - банка; - судебных приставов; - врача. И объясним, почему в каждом случае присутствие этих специалистов будет обязательным.
1) Недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, является исключительно его имуществом. В связи с этим родители, несмотря на тот факт, что они являются законными представителями ребенка, не могут по своей воле отчуждать его недвижимое имущество без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст.ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Указанные правила применяются к сделкам с участием несовершеннолетних, не достигших четырнадцатилетнего возраста (малолетние), а также недееспособных граждан, и направлены на защиту их интересов как лиц, которые не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия, от недобросовестного поведения со стороны их законных представителей (например, в случае, когда опекун, преследуя свои интересы, собирается заключить сделку по дарению квартиры опекаемого в свою пользу).
При этом, закон исходит из того, что предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью нужно только в тех случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или опекаемого (в частности, при продаже, дарении, обмене недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, разделе такого имущества или выделении из него долей и т.д.). В свою очередь, остальные сделки, например, принятие от имени несовершеннолетнего в дар квартиры, получения предварительного согласия не требуют.
1.1. Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но зарегистрирован в ней, обязательно ли в этом случае участие опеки? И если да, то почему? А нотариус в этом случае обязателен?
В случае, если ребенок не является собственником недвижимого имущества, а просто зарегистрирован в квартире, обязательное участие органов опеки и попечительства при ее продаже не требуется. Обязательное удостоверение договора у нотариуса также не является необходимым условием.
Вместе с тем, в силу положений статьи 20 ГК РФ, дети, не достигшие 14 лет, должны жить вместе с родителями, в связи с чем местом их регистрации является место регистрации одного из законных представителей. В таких случаях продавцу (один или оба родителя) перед продажей необходимо снять ребенка с регистрационного учета. Это возможно только с согласия обоих родителей. Как правило, выписывание из квартиры происходит до заключения сделки либо в течение определенного сторонами договора срока.
В ином случае, новый собственник (покупатель) квартиры оставляет за собой право выписать и выселить (в случае проживания) ребенка в принудительном порядке через суд.
2) Часто граждане приобретают недвижимое имущество (квартира) не самостоятельно, а в ипотеку за счет кредитных денежных средств. При этом, в силу закона у банка, выдавшего кредит, возникает право залогодателя на указанное жилое помещение.
Разумеется, в подобных случаях собственник недвижимости не лишен права заключать с ним сделки, в том числе по его отчуждению в адрес третьих лиц. Вместе с тем, в целях защиты интересов банка (залогодателя), который вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договора и своевременный возврат кредитных денежных средств, в отношении сделок с ипотечной недвижимостью действует ряд ограничений: собственник (залогодержатель) без согласия банка (залогодателя) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).
В случае, если банк дает свое согласие на отчуждение (например, купли-продажи квартиры), юридическое оформление сделки возможно одним из следующих способов:
- переоформление кредита (уступка права) на нового собственника (покупателя) – покупатель становится собственником недвижимости и новым заемщиком по договору ипотеки;
- покупатель берет ипотеку в том же банке, где продавец получал кредит, и гасит его задолженность; банк обеспечивает оформление перехода права собственности на квартиру к покупателю.
3) В случае, если собственник недвижимого имущества (за исключением жилого помещения, являющегося единственным пригодным для проживания гражданина и членов его семьи) выступает должником по исполнительному производству, его имущество может быть реализовано на торгах в порядке, установленном ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, сначала пристав попытается взыскать долг за счет доходов должника, однако, если сумма задолженности не будет погашена, судебный пристав вправе начать реализацию имущества. При этом, обращение взыскание на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.
Вместе с тем, сам по себе судебный пристав-исполнитель не является третьим лицом по сделке по продаже арестованного имущества. Он, будучи должностным лицом уполномоченного государственного органа, выступает в качестве организатора торгов по продаже такого имущества и действует исключительно в интересах кредитора (кредиторов) должника.
4) Законом не предусмотрены случаи, когда при совершении сделок с недвижимым имуществом требуется обязательное участие врача.
Вместе с тем, стороны по сделке, нивелируя потенциальные риски, могут договориться о взаимном предоставлении медицинских документов (в частности, справок, результатов обследования и т.п.), подтверждающих дееспособность лица и его способность понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, это справки из наркологических и психоневрологических диспансеров о том, что стороны не стоят в них на учете. В случае, если договор удостоверяется у нотариуса, он также запрашивает у участников сделки указанные справки.
2. Объясните, почему так важно брать согласие на сделку от супруга? И в каких случаях требуется это согласие: только когда продается недвижимость или и когда приобретается тоже? И как быть, если продается недвижимость, которая является личным имуществом супруга – в этом случае тоже потребуется согласие (если да, то почему)?
При заключении сделок недвижимостью гражданам необходимо получить нотариально заверенное согласие супруги или нотариально заверенное заявление об отсутствие зарегистрированного брака на момент заключения сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Указанное требование является императивным и распространяется на все сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена и т.д.) недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов (т.е. имущества, приобретенного в период брака, или имущества, состояние которого в период брака было в значительной степени улучшено (например, за счет ремонта). Согласие на продажу личного имущества от другого супруга не требуется.
В ином случае, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке по правилам статьи 173.1 ГК РФ (сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица).
Важно отметить, что согласие супруга на приобретение недвижимого имущества законом не предусмотрено (поскольку фактически происходит распоряжение общими денежными средствами). Вместе с тем, мы считаем, что его получение также является необходимым, поскольку позволит обезопасить сделку от возможных правопритязаний в будущем (например, супруг, который был против приобретении имущества за счет средств общего бюджета, вправе обратиться в суд с заявлением о признании такой сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия на покупку).
Кроме того, важно отметить, что при осуществлении сделки с недвижимым имуществом добросовестный покупатель в любом случае руководствуется сведениями, размещенными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В случае, если в отношении имущества действует режим совместной собственности, в ЕГРН могут быть внесены сведения об обоих супругах. В случае отсутствия таких сведений (например, когда собственником квартиры в публичном реестре указан только один из супругов) любой из сособственников совместного имущества вправе обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении в ЕГРН. В противном случае на покупателя не может быть возложена ответственность за отчуждение совместного имущества без согласия сособственника, то есть такая сделка не может быть оспорена по заявлению супруга, без согласия которого произошло отчуждение имущества (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).
3. Почему владельцу доли необходимо ставить в известность о продаже своей доли других собственников?
Как правило, долю в недвижимом имуществе продать намного сложнее, чем целое жилье. Это обусловлено целым рядом фактором (например, невозможностью нормального использования квартиры целиком, необходимостью проживания и использования недвижимости совместно с другими лицами и т.п.).
В связи с этим, закон предоставляет другим собственникам преимущественное право покупки отчуждаемой доли в таком недвижимом имуществе. Так, при продаже доли продавец обязан уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Только в том случае, если в течение месяца остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, собственник вправе продать свою долю любому другому лицу.
В ином случае, любой другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя с возложением на продавца понесенных убытков.
4. Бывают ли сделки по недвижимости, когда для их осуществления необходимо удостоверение прокурора или судьи, или вообще правоохранительных органов?
Законом не предусмотрены случаи, когда при заключении сделок недвижимостью необходимо удостоверение прокурора, судьи, или правоохранительных органов.
CСЫЛКА НА ПУБЛИКАЦИЮ
Вместе с тем, всегда необходимо помнить, что приобретение недвижимого имущества является сложным и комплексным процессом, требующим безусловного соблюдения положений действующего законодательства, тщательной проверки документов и грамотного юридического сопровождения. При этом, проведение подобных сделок нередко может повлечь за собой обязательное участие третьих лиц (в частности супруга (при отчуждении общего имущества), органов опеки и попечительства, банков и т.д.).
Издание «РИА-недвижимость» обратилось к Елене Гладышевой, управляющему партнёру Адвокатского Бюро «РИ-консалтинг» за разъяснениями:
1. Давайте назовем операции с недвижимостью, когда обязательно потребуется участие: - органов опеки; - банка; - судебных приставов; - врача. И объясним, почему в каждом случае присутствие этих специалистов будет обязательным.
1) Недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, является исключительно его имуществом. В связи с этим родители, несмотря на тот факт, что они являются законными представителями ребенка, не могут по своей воле отчуждать его недвижимое имущество без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст.ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Указанные правила применяются к сделкам с участием несовершеннолетних, не достигших четырнадцатилетнего возраста (малолетние), а также недееспособных граждан, и направлены на защиту их интересов как лиц, которые не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия, от недобросовестного поведения со стороны их законных представителей (например, в случае, когда опекун, преследуя свои интересы, собирается заключить сделку по дарению квартиры опекаемого в свою пользу).
При этом, закон исходит из того, что предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью нужно только в тех случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или опекаемого (в частности, при продаже, дарении, обмене недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, разделе такого имущества или выделении из него долей и т.д.). В свою очередь, остальные сделки, например, принятие от имени несовершеннолетнего в дар квартиры, получения предварительного согласия не требуют.
1.1. Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но зарегистрирован в ней, обязательно ли в этом случае участие опеки? И если да, то почему? А нотариус в этом случае обязателен?
В случае, если ребенок не является собственником недвижимого имущества, а просто зарегистрирован в квартире, обязательное участие органов опеки и попечительства при ее продаже не требуется. Обязательное удостоверение договора у нотариуса также не является необходимым условием.
Вместе с тем, в силу положений статьи 20 ГК РФ, дети, не достигшие 14 лет, должны жить вместе с родителями, в связи с чем местом их регистрации является место регистрации одного из законных представителей. В таких случаях продавцу (один или оба родителя) перед продажей необходимо снять ребенка с регистрационного учета. Это возможно только с согласия обоих родителей. Как правило, выписывание из квартиры происходит до заключения сделки либо в течение определенного сторонами договора срока.
В ином случае, новый собственник (покупатель) квартиры оставляет за собой право выписать и выселить (в случае проживания) ребенка в принудительном порядке через суд.
2) Часто граждане приобретают недвижимое имущество (квартира) не самостоятельно, а в ипотеку за счет кредитных денежных средств. При этом, в силу закона у банка, выдавшего кредит, возникает право залогодателя на указанное жилое помещение.
Разумеется, в подобных случаях собственник недвижимости не лишен права заключать с ним сделки, в том числе по его отчуждению в адрес третьих лиц. Вместе с тем, в целях защиты интересов банка (залогодателя), который вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договора и своевременный возврат кредитных денежных средств, в отношении сделок с ипотечной недвижимостью действует ряд ограничений: собственник (залогодержатель) без согласия банка (залогодателя) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).
В случае, если банк дает свое согласие на отчуждение (например, купли-продажи квартиры), юридическое оформление сделки возможно одним из следующих способов:
- переоформление кредита (уступка права) на нового собственника (покупателя) – покупатель становится собственником недвижимости и новым заемщиком по договору ипотеки;
- покупатель берет ипотеку в том же банке, где продавец получал кредит, и гасит его задолженность; банк обеспечивает оформление перехода права собственности на квартиру к покупателю.
3) В случае, если собственник недвижимого имущества (за исключением жилого помещения, являющегося единственным пригодным для проживания гражданина и членов его семьи) выступает должником по исполнительному производству, его имущество может быть реализовано на торгах в порядке, установленном ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, сначала пристав попытается взыскать долг за счет доходов должника, однако, если сумма задолженности не будет погашена, судебный пристав вправе начать реализацию имущества. При этом, обращение взыскание на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.
Вместе с тем, сам по себе судебный пристав-исполнитель не является третьим лицом по сделке по продаже арестованного имущества. Он, будучи должностным лицом уполномоченного государственного органа, выступает в качестве организатора торгов по продаже такого имущества и действует исключительно в интересах кредитора (кредиторов) должника.
4) Законом не предусмотрены случаи, когда при совершении сделок с недвижимым имуществом требуется обязательное участие врача.
Вместе с тем, стороны по сделке, нивелируя потенциальные риски, могут договориться о взаимном предоставлении медицинских документов (в частности, справок, результатов обследования и т.п.), подтверждающих дееспособность лица и его способность понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, это справки из наркологических и психоневрологических диспансеров о том, что стороны не стоят в них на учете. В случае, если договор удостоверяется у нотариуса, он также запрашивает у участников сделки указанные справки.
2. Объясните, почему так важно брать согласие на сделку от супруга? И в каких случаях требуется это согласие: только когда продается недвижимость или и когда приобретается тоже? И как быть, если продается недвижимость, которая является личным имуществом супруга – в этом случае тоже потребуется согласие (если да, то почему)?
При заключении сделок недвижимостью гражданам необходимо получить нотариально заверенное согласие супруги или нотариально заверенное заявление об отсутствие зарегистрированного брака на момент заключения сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Указанное требование является императивным и распространяется на все сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена и т.д.) недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов (т.е. имущества, приобретенного в период брака, или имущества, состояние которого в период брака было в значительной степени улучшено (например, за счет ремонта). Согласие на продажу личного имущества от другого супруга не требуется.
В ином случае, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке по правилам статьи 173.1 ГК РФ (сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица).
Важно отметить, что согласие супруга на приобретение недвижимого имущества законом не предусмотрено (поскольку фактически происходит распоряжение общими денежными средствами). Вместе с тем, мы считаем, что его получение также является необходимым, поскольку позволит обезопасить сделку от возможных правопритязаний в будущем (например, супруг, который был против приобретении имущества за счет средств общего бюджета, вправе обратиться в суд с заявлением о признании такой сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия на покупку).
Кроме того, важно отметить, что при осуществлении сделки с недвижимым имуществом добросовестный покупатель в любом случае руководствуется сведениями, размещенными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В случае, если в отношении имущества действует режим совместной собственности, в ЕГРН могут быть внесены сведения об обоих супругах. В случае отсутствия таких сведений (например, когда собственником квартиры в публичном реестре указан только один из супругов) любой из сособственников совместного имущества вправе обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении в ЕГРН. В противном случае на покупателя не может быть возложена ответственность за отчуждение совместного имущества без согласия сособственника, то есть такая сделка не может быть оспорена по заявлению супруга, без согласия которого произошло отчуждение имущества (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).
3. Почему владельцу доли необходимо ставить в известность о продаже своей доли других собственников?
Как правило, долю в недвижимом имуществе продать намного сложнее, чем целое жилье. Это обусловлено целым рядом фактором (например, невозможностью нормального использования квартиры целиком, необходимостью проживания и использования недвижимости совместно с другими лицами и т.п.).
В связи с этим, закон предоставляет другим собственникам преимущественное право покупки отчуждаемой доли в таком недвижимом имуществе. Так, при продаже доли продавец обязан уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Только в том случае, если в течение месяца остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, собственник вправе продать свою долю любому другому лицу.
В ином случае, любой другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя с возложением на продавца понесенных убытков.
4. Бывают ли сделки по недвижимости, когда для их осуществления необходимо удостоверение прокурора или судьи, или вообще правоохранительных органов?
Законом не предусмотрены случаи, когда при заключении сделок недвижимостью необходимо удостоверение прокурора, судьи, или правоохранительных органов.
CСЫЛКА НА ПУБЛИКАЦИЮ
