РАСШИРЕННЫЕ КОММЕНТАРИИ АДВОКАТА, УПРАВЛЯЮЩЕГО ПАРТНЕРА АДВОКАТСКОГО БЮРО «РИ-КОНСАЛТИНГ» ЕЛЕНЫ ГЛАДЫШЕВОЙ.

• Что дает генеральная доверенность на квартиру?
• Генеральная доверенность на квартиру (в сделках с недвижимостью) — это … . Определение, когда нужна, какие существуют виды.
• С правом продажи - Что это? В каких случаях выбирается и как регулируется?
• Без права продажи - Что это? В каких случаях выбирается и как регулируется?
• Разовая и генеральная - Что это? В каких случаях выбирается и как регулируется?
• Как оформить генеральную доверенность на квартиру?
• Порядок оформления, какие документы нужны, кто должен присутствовать.
• Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности:
• Чем рискуют стороны при сделке с генеральной доверенностью:
• Риски для покупателя
• У продавца есть право аннулировать доверенность;
• Оспаривание дееспособности продавца;
• Риски для продавца
• Риск оспаривания сделки другими собственниками;
• Образец генеральной доверенности на квартиру
• Какие пункты должны быть прописаны?

В сфере недвижимости доверенность фиксирует полномочия представителя на совершение сделок в отношении объекта недвижимости от имени и в интересах представляемого.

В зависимости от объема полномочий, которые собственник готов доверить другому лицу, существуют следующие виды доверенностей: генеральная (общая) и разовая. При этом стоит отметить, что деление это по большей части условное и в законе никак не отражено.

О выдаче генеральной доверенности стоит задуматься, если собственник по каким-либо причинам (длительный отъезд, занятость, болезнь и т.п.) не может самостоятельно управлять процессом продажи, сдачи в аренду, мены собственной недвижимости. Генеральная доверенность предполагает возможность совершения представителем в отношении объекта недвижимости разнообразных сделок.

Разовые доверенности выдаются для совершения строго определенной сделки. Например, в том случае, когда собственник самостоятельно нашел покупателя и договорился с ним о цене, но по каким-либо причинам не может лично присутствовать при заключении сделки и подписании договора, он может в доверенности закрепить право представителя на совершение конкретной сделки на определенных условиях с определенным лицом.

В конечном итоге только сам представляемый может определить объем полномочий, которые передаются представителю: к примеру, в доверенности можно закрепить, что представляемый вправе заключать в отношении объекта недвижимости (нескольких объектов недвижимости или вообще всего имущества, принадлежащего представляемому) любые разрешенные законом сделки, в том числе с правом продажи данного объекта недвижимости. Если же собственник не готов передавать такое право своему представителю, но вместе с тем не хочет заниматься подбором покупателей или арендаторов, показом недвижимости, государственной регистрацией сделки и т.д., то он может оставить за собой лишь часть наиболее важных полномочий (например, по определению цены, сроков, иных условий договора, подписанию договора или проведению расчетов по сделке).

Генеральную доверенность оформить не сложнее, чем любую другую. Поскольку сама выдача доверенности представляет собой одностороннюю сделку, ее совершение не требует согласия будущего представителя. Это означает, что для оформления генеральной доверенности к нотариусу может прийти только сам собственник объекта недвижимости. Необходимо помнить, что доверенность может быть выдана только дееспособным лицом - доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдают их законные представители. Для удостоверения генеральной доверенности собственнику потребуется взять с собой оригинал своего паспорта, выписку из ЕГРН на принадлежащее ему недвижимое имущество (чтобы указать индивидуальные признаки этого имущества – кадастровый номер, точный адрес), а также знать паспортные данные своего будущего представителя.

Доверенность может быть оформлена только на совершение правомерных действий, ее содержание не может противоречить требованиям законодательства. Полномочия, передаваемые представителю, должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Из текста доверенности должно ясно и недвусмысленно следовать, на совершение каких сделок (любых или каких-то определенных) с каким имуществом (конкретным объектом недвижимости или всем принадлежащим собственнику имуществу) уполномочен представитель.

Важно отметить, что существуют определенные риски как для продавца, так и для покупателя при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости по генеральной доверенности.

Покупателю в первую очередь необходимо проверить, действительна ли доверенность на момент заключения сделки. Для этого Федеральной нотариальной палатой России создан специальный сервис, в котором можно проверить действительность нотариальной доверенности.

Помимо проверки действительности доверенности, необходимо внимательно ознакомиться с текстом доверенности на наличие полномочий по продаже конкретного объекта, цене данного объекта (твердой или по усмотрению представителя), полномочий на подачу документов для государственной регистрации в регистрирующем органе (Росреестре).

Кроме того, стоит помнить о возможности последующего оспаривания заинтересованными лицами (например, наследниками собственника) самого факта выдачи доверенности с данным объемом полномочий. К сожалению, от данного риска обезопасить себя самостоятельно практически невозможно – вся ответственность, в том числе и по проверке дееспособности собственника, лежит на нотариусе, выдавшем такую доверенность.

Для самого собственника, выдавшего генеральную доверенность, риски также существуют. В первую очередь ему стоит помнить о том, что он предоставляет другому лицу крайне широкий объем полномочий в отношении собственного имущества. Недобросовестность представителя при осуществлении таких полномочий довольно сложно доказать в судебном порядке, если сам представитель не нарушил прямые запреты, установленные в законе (на совершение сделки в отношении себя лично или в отношении другого представляемого) и не вышел за пределы полномочий, установленные в доверенности.

Также при выдаче генеральной доверенности необходимо помнить и об интересах других собственников данного объекта недвижимости. К примеру, если имущество было приобретено в браке, собственником в ЕГРН указан один из супругов, продажа общего имущества супругов по генеральной доверенности, выданной одним из них, может прямо нарушить права второго супруга, также являющегося собственником. В случае, если супруг докажет, что покупатель знал или должен был знать о его несогласии на продажу общего имущества, сделка может быть признана недействительной. Обезопасить себя в данном случае можно только заблаговременным получением согласия остальных собственников на заключение договора купли-продажи.

ПОДРОБНЕЕ В ПУБЛИКАЦИИ РБК НЕДВИЖИМОСТЬ